土地を購入して注文住宅を建てる流れは、完成済みの分譲住宅や中古住宅の購入の流れと異なります。住宅ローンを利用して土地から購入する場合、原則として土地の購入だけでは住宅ローンは使えず、建築資金とあわせて申し込む必要があります。

この記事では、土地購入の流れや必要な費用について解説します。住宅ローン利用時、土地購入時の注意点も紹介しますのでぜひ参考にしてください。

土地を購入する流れ

土地を購入する流れについて解説します。

STEP1：資金計画を立てる

資金計画をしっかりと立てることが必要です。ポイントは、土地取得にかかる費用と建物の建築にかかる費用を意識しながら行うことです。

「とりあえず土地から」と安易に進めると、建物資金が足りなくなることも考えられるうえ、購入する土地の広さや形状によって希望する建物プランが制限される可能性があります。また、資金計画では、自己資金と住宅ローン借入金額の目安を決め、毎月の住宅ローン返済額を試算することも必要です。

STEP2：土地を探す

土地探しは、不動産ポータルサイトなどを利用するほか、希望エリアの不動産会社へ依頼したり、土地や分譲地情報をもつ住宅会社、ハウスメーカーに相談したりする方法があります。

土地探しにおいて、土地面積や形状だけでなく、周辺環境や前面道路との関係も重要なポイントです。日々の生活のしやすさや子育て環境としての安全性の確認も必要なうえ、接道状況は 車の駐車のしやすさや安全性、将来の資産価値にも影響します。

マンション以上に周辺環境の影響を受けやすい一戸建ては、周辺にどういった建物が建つ可能性があるかを用途地域や周辺の空き地などを見ながらチェックするようにしましょう。

STEP3：住宅ローン事前審査を受ける

気に入った土地が見つかれば、建築費用（概算費用見積りなど）を含めた資金計画をもとに、住宅ローンの事前審査を受けます。

もし、住宅ローン金利タイプがまだ決まっていない、または迷っている金融機関がある場合などは、複数の金融機関に事前審査を申し込むことも可能です。金融機関を決めるときは、金利水準のほか、団体信用生命保険や諸費用の違いも含めて判断しましょう。

STEP4：土地の購入申し込み

気に入った土地が見つかると、正式な購入の意思表示として「買付証明書（不動産購入申込書）」を提出します。価格や手付金の額、引渡し時期など取引条件の交渉も買付証明書で行います。

買付証明書は売買契約のような拘束力はありませんが、売主や不動産会社は契約手続きに向けて準備を進めますので、安易に撤回すべきではありません。慎重に判断し、購入の意思が固まってから行いましょう。

STEP5：土地の売買契約締結

売主と買主双方が契約条件に合意すれば、売買契約締結に進みます。売買契約の前に受ける重要事項説明では、土地の境界やインフラ（電気・上下水道・ガスなど）の整備状況、周辺環境など、売買契約締結にあたり重要な点について説明を受けます。

売買契約の直前に行われるケースが多いですが、重要事項説明を事前に確認させてもらえるよう依頼し、不明点は解消しておきましょう。

売買契約で準備しなければならない費用は次のとおりです。

• 手付金（売買代金の５～10％程度）
• 売買契約書の印紙代
• （不動産会社を介して購入する場合）仲介手数料の半金

※仲介手数料の残りは土地引渡し時に支払うケースが多い

STEP6：住宅ローン本審査から契約

土地売買契約が終わると住宅ローン本審査を受けます。

住宅ローンは土地の購入資金だけでは原則として使えません。注文住宅の建築費用と合わせて融資を受ける必要があるので、住宅会社と建物プランを決め、工事請負契約を締結しておきます。

本審査の期間は通常２～３週間程度かかり、追加資料が必要になる場合などはさらにかかるケースもあります。住宅ローン本審査で承認されれば、金融機関と契約締結（金銭消費貸借）です。

なお、通常住宅ローンの適用金利は建物の引渡し時（融資実行時）に決まります。注文住宅や新築マンションの購入など、建物の完成まで一定期間を要する場合は特に、契約時の金利と引渡し時の金利が変わりやすい点に注意が必要です。

STEP7：土地の引渡し

住宅ローンの契約が終われば、決済・引渡し手続きです。土地の残代金（売買代金から手付金を引いた残り）を支払い、土地の引渡しを行います。

このときかかる費用は、以下のものです。

• 登記費用（所有権移転登記や抵当権設定登記など、司法書士報酬）
• 固定資産税・都市計画税などの精算金
• 仲介手数料半金
• 水道負担など

土地の名義を売主から買主に変更する所有権移転登記、金融機関が融資の担保として設定する抵当権設定登記の費用がかかります。

 

住宅ローンを利用して土地を購入するときの注意点

住宅ローンを利用して土地を購入するときの注意点について解説します。

土地の購入だけで住宅ローンは使えない

住宅ローンを利用して土地を購入する場合、原則として土地購入代金だけで住宅ローンは利用できず、建物の建築資金とあわせて申し込む必要があります。

しかし、住宅ローンの融資は建物の引渡しに合わせて行われるため、土地の決済時に住宅ローン融資を受けることができません。

そこで活用されるのが、つなぎ融資や分割融資です。家を建てることを条件に先行して土地代金の融資を受ける方法です。つなぎ融資や分割融資を利用することで、自己資金がなくても注文住宅を建てることができます。

ただし、つなぎ融資や分割融資の取り扱いは金融機関によって異なるため、住宅ローン選びが複雑になる可能性もあります。また、土地の契約手続きと並行して建物プランを決めていく必要があるなど、手続き面で制約が出る可能性がある点に注意が必要です。

つなぎ融資、分割融資の注意点

つなぎ融資は、土地代金や建物完成までの建築費用など住宅ローンの融資が実行されるまでに必要となる資金の融資を受けることです。つなぎ融資で必要な資金は住宅会社によっても異なります。

• 土地代金
• 工事請負契約時の契約金（工事代金の10％）
• 工事着工金（工事代金の30％）
• 中間金（上棟時：工事代金の30％）

自己資金の額にもよりますが、土地代と建物工事代金のおよそ70％程度の融資が必要です。

この時注意しなければならないのは、つなぎ融資の金利が住宅ローン金利と比べて高く設定されていることと、つなぎ融資の手数料が別途かかる場合があることです。建物完成までの時間によって利息負担は変わりますが、資金計画として組み入れておく必要があります。

分割融資は、住宅ローンの融資額を分割して実行してもらう方法です。住宅ローンの一部として、土地代や建物完成までの建築費の融資を受けられますので、つなぎ融資と異なり、住宅ローン金利で借りられる点はメリットです。

ただし、金融機関によっては分割融資にあわせて融資手続きや抵当権設定が必要なため、手数料や抵当権設定費用が高くなる点はデメリットです。

 

土地の購入にかかる費用

土地購入にかかる費用について解説します。

仲介手数料

仲介手数料は、土地を仲介した不動産会社へ支払う成功報酬です。土地売買代金の３％+６万円（税別）を上限として必要となります。

ただし、住宅会社やハウスメーカーから直接購入する場合、仲介手数料がかからないケースもあります。

ハウスジャパン売主の分譲地を購入する場合、仲介手数料はかかりません。

住宅ローン事務手数料（つなぎ融資の金利など）

住宅ローン事務手数料や保証料は、金融機関によって取扱いが異なります。借入金額の2.2％（税込）の事務手数料や定額（3万3,000円）の事務手数料に保証料が別途かかる場合、保証料を住宅ローン金利に上乗せ（+0.2％など）して支払う場合などさまざまです。

印紙代

印紙代（印紙税）は、土地売買契約や金銭消費貸借契約などの契約書（課税文書）に対して課税される税金です。売買代金によって税額は決まっており、収入印紙を売買契約書に貼付することで納付します（図表1）。

図表1

契約金額	印紙税額
100万円超え500万円以下	2,000円
500万円超え1,000万円以下	1万円
1,000万円超え5,000万円以下	2万円
5,000万円超え１億円以下	6万円
１億円超え５億円以下	10万円

引用：国税庁「No.7140 印紙税額の一覧表（その1）第1号文書から第4号文書まで」

登記費用

登記手続きのための登録免許税や司法書士に依頼する費用が必要です。

• 所有権移転登記：固定資産税評価額×15/1000　※2026年3月31日まで
• 抵当権設定登記：債権額×1/1000　※2027年3月31日まで
• 司法書士に依頼する場合の報酬：10万～20万円程度が目安　※依頼先による

不動産取得税

不動産取得税は、土地や建物など不動産を取得した場合に課される税金です。

・土地の固定資産税評価額×1/2×３％

※土地等の取得にかかる課税標準・税率の軽減措置適用時

さらに住宅用地を取得し一定要件を満たすことで、以下いずれか多い額の税額軽減を受けられます。

（１）4万5,000円

（２）土地1㎡当たりの固定資産税評価額×1/2×住宅の床面積×２×３％

※住宅用土地を取得したときの軽減措置適用時

固定資産税・都市計画税

固定資産税や都市計画税は、毎年1月1日時点の土地建物等の所有者に対して、市区町村が課税する税金です。

市区町村が決める固定資産税評価額に対してかかり、一般的な税率は以下のようになっています。

・固定資産税：固定資産税評価額×1.4％

・都市計画税：固定資産税評価額×0.3％

ただし、市区町村で異なる場合がありますので不動産が所在する自治体に確認してください。

なお、住宅用地については以下のような特例措置があります。

固定資産税

・小規模住宅用地（１戸当たり200㎡までの部分）：1/6に減額

・一般住宅用地（１戸当たり200㎡を超える部分）：1/3に減額

都市計画税

・小規模住宅用地（１戸当たり200㎡までの部分）：1/3に減額

・一般住宅用地（１戸当たり200㎡を超える部分）：2/3に減額

 

土地を購入するときの注意点

土地を購入するときの注意点について解説します。

地盤改良費用やインフラの引込費用がかかる場合

土地購入後に地盤調査した結果、地盤改良工事が必要となる場合があります。地質の状態や施工方法にもよりますが30坪程度の建物でも100万円を超える場合もあります。

また、上下水道やガスが宅地内に引き込まれていない場合、引き込む距離に応じて費用がかかります。これらの費用は、土地探しの段階では予測しづらい費用ですが、必要となる可能性も踏まえて資金計画を立てることが大切です。

売買契約上の契約不適合責任などに注意

契約不適合責任とは、売買契約で引き渡されたものが契約内容と異なる場合に売主が負う責任です。例えば、土地面積が契約内容より少ない場合や引渡された土地に地中埋設物が見つかり除去しなければならない場合などに生じる可能性があります。

買主として、契約不適合責任の内容を理解し、どういった時にどのような請求ができるかを把握しておく必要があります。

ただし、売主の契約不適合責任を免責とする特約がついている場合もあります。土地を購入する際には、購入後にどういったリスクや費用負担の可能性があるか、契約上どのような取り決めになっているかしっかり確認したうえで手続きを進めましょう。

 

まとめ

土地購入の流れについて解説しました。

土地だけでは住宅ローン融資を受けることができないため、土地購入の手続きに、建物プランや建築工事費の見積もりなどもあわせて融資の手続きを進めていく必要があります。

また、土地を購入する前に、資金計画を立てるなかで土地と建物の予算配分をしっかり決めることも大切です。そのためには、土地探しは住宅会社と進めるほうがよいといえます。つなぎ融資や分割融資などの利用が必要な場合もありますが、住宅ローン選びや手続きのサポートを受けることもできます。ぜひ参考にしてください。