家は時間とともに老朽化するもので、やがて建て替えの時期を迎えます。住み替えとは違い、建て替えは注文住宅か規格住宅になるのが通常です。そのため、費用がどれくらいかかるのか、どのタイミングで判断したらいいのかといったように不安を抱いている方も少なくありません。
本記事では、家を建て替える際の費用について相場や内訳などを紹介します。また建て替えるメリット・デメリットのほか、建て替えを判断するポイントや注意点についても解説しますので、建て替えについて不安がある方はぜひ参考にしてください。
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家を建て替える際は、通常のケースで住宅を購入する際とは異なる費用もかかります。まずは、建て替えに必要な費用について解説します。
国土交通省の資料「令和５年度住宅市場動向調査報告書」によると、家を建て替えるのに必要な費用の全国平均は5,745万円です。
ただし、家を建て替える際は、建築費以外にも既存住宅の解体費用や土地改良工事費用などが発生します。次の項目で費用の内訳について、具体的に見てみましょう。
家を建て替える際には、建築費用のほか、解体費用、地盤改良費用、税金、諸費用などがかかります。それぞれどのような費用なのか、目安も含めて解説します。
家を建て替える場合、原則として既存住宅が建っていた土地があるため、注文住宅または規格住宅で建てることになります。
建築費とは、家を建てる際の費用である「本体工事費用」と「付帯工事費用」の合計のことです。家の規模や構造、デザイン・機能性・快適性などへのこだわりにより、費用には幅があります。
また注意したいのは、建築会社によって外構工事やカーテン、照明、アンテナなどの取り扱いが異なる点です。建築費に含まれるケースと含まれないケースがあるため、資料やHPなどに明確に記載されていない場合は説明してもらいましょう。
既存の住宅を解体するのにかかる費用です。
構造や規模、建物以外の外構等や前面道路の状況などにより価格は変動しますが、目安として、30坪の住宅であれば150～200万円が相場とされます。
長年住んでいる土地でも、「建築基準法」などにより、家を建てる際は地盤調査を行うことが実質上義務付けられています。地盤の強度や安全性を確認するためです。この地盤調査を行った結果、地盤が軟弱と判断された場合は地盤改良工事を行うことになります。費用の相場は、地盤調査が５万円～10万円、地盤改良費用が30万円以上です。
家の建て替えには、以下のような税金を納める必要があります。
不動産取得税：不動産を取得した際に納める税金です。税率は固定資産税評価額の４％ですが、特例適用住宅の新築の場合は軽減措置があるため不動産取得税 ＝（固定資産税評価額 − 1,200万円）× ３%です。
評価額が2,000万円の住宅の場合24万円になります。
登録免許税：登記簿に記載・登録する際に課される税金です。建物を新しく取得した場合は「所有権保存登記」が必要で、税率は固定資産税評価額の0.4％（軽減税率で0.15％）です。評価額が2,000万円であれば、課税額は８万円（軽減措置で３万円）です。
印紙税：建築会社と交わす「工事請負契約書」や、住宅ローンを組む際の「金銭消費貸借契約書」などには印紙を貼る必要があります。この印紙代は印紙税として国に納めることになります。契約書に貼る印紙は、物件価格が1,000万円～5,000万円未満の場合が２万円（軽減措置が適用の場合１万円）、5,000万円～１億円未満の場合が６万円（同３万円）などとなっています。
税金以外にも、さまざまな費用がかかります。代表的な諸費用について解説します。
司法書士報酬：登記を行う際に司法書士に依頼すると、報酬が発生します。建て替えの際には前述の所有権保存登記のほか、抵当権設定登記（住宅ローンを利用する場合）、土地・建物の表示登記などを行います。司法書士への報酬はそれぞれの事務所で設定していますが、相場は１件につき３万円～10万円程度です。
住宅ローンを組む際の事務手数料：住宅ローンを使って建築費を支払う場合、金融機関と「金銭消費貸借契約書」「抵当権設定契約書」「保証委託契約書」などを交わしますが、この際に事務手数料が発生するのが通常です。金融機関により、前払いタイプや金利上乗せタイプ等様々になります。事前の資金計画でしっかりと把握しましょう。
このほか、火災保険や地震保険の保険料、住宅性能評価や長期優良住宅認定などを取得する場合はその申請料が発生します。
家が新しくなる建て替えには、多彩なメリットがあります。代表的な４つについて解説します。
家族の構成や生活スタイルは、時間とともに変化が生じるものです。例えば、子どもが社会人になって独立したり、両親と同居したりすることも考えられます。
既存の住宅のままではこうした変化に対応できず、住みにくさを感じることもあります。しかし建て替えをすることで、部屋数を整理したり、バリアフリーにしたりといったように、現状の家族に合わせた間取りや構造にすることができます。
住宅は老朽化していくもので、やがて傷みが目立つだけではなく、本来持っていた断熱性能などの機能性が失われてしまいます。しかし建て替えることにより、高品質・高性能な設備や仕様などを導入できます。つまり建て替える前に比べて、断熱性能や気密性、耐震性、省エネ性などを高めた住宅で暮らせるということです。
長く住んでいると住宅に対する不満や不安が出てくるものですが、建て替えることによってそれらを解消できます。例えば「収納スペースが狭くなってきた」「トイレに行きづらい」「夏は暑いし、冬は寒い」といった不満や不安を改善することができ、より快適な暮らしができるようになります。
建て替えの場合、すでに土地を所有しているため、土地を購入する必要がありません。土地購入に関する費用がかからない上、土地を探す時間や労力も不要です。また、愛着のある地域で引き続き暮らすことができるのもメリットといえます。
メリットがある一方、家の建て替えをすることにはデメリットもあります。代表的な３つのデメリットについて解説します。
前述したように、建て替えるには費用がかかります。住宅の不安や不満を解消するにはリフォームや増築といった方法もありますが、建て替えのほうが費用は高額になるのが通常です。家主が高齢のケースもあり、住宅ローンが通らない可能性もあります。この点もデメリットです。
住み替えとは異なり、建て替える際は住んでいる住宅を解体するため仮住まいが必要です。解体から新居の引き渡しまで短くて半年、長くなると１年以上になることもあります。家族４人が暮らす賃貸物件の家賃は、地域にもよりますが２LDKや３DKで10万円～20万円程度、３LDKや４DKで15万円～40万円が相場です。工期を10か月とした場合、仮住まいの費用として少なくとも100万円～200万円が必要となります。
引っ越しも２回必要になるので、１回につき20万円とすると２回で40万円です。荷物整理と荷ほどきを２回行うなど、面倒な作業が増えるのもデメリットといえます。
家を建てる際は、建築会社との打ち合わせや住宅ローンの手続きなどが必要ですが、建て替えの場合はさらに解体や土地調査に関わる打ち合わせもあります。
また、仮住まいの家を探したり、引っ越しのスケジュールを組んだりする作業も必要で、煩わしいと感じる可能性もあります。
家の建て替えにはメリットもデメリットもあるので、判断に迷うこともあるでしょう。そこでこの項目では、どのようなときに建て替えを判断するといいのか、代表的な３つのポイントについて解説します。
建て替えを判断するタイミングとして、まず考えられるのは家の劣化具合です。具体的には、以下のような状態の時に建て替えを判断するといいでしょう。
・雨漏りが発生している
・住宅が傾いている
・外壁に大きなひび割れがある
・配管が水漏れしている
・断熱性能が劣化して冬は寒い
・ランニングコストが高い など
リフォームで対応することも可能ですが、10年～20年先までの耐久性を考えると建て替えるほうが安心できます。
また1981年５月以前の旧耐震基準で建てられた木造住宅は、必要な耐震性を備えていないと考えられるため、建て替えにより耐震性を高めるのがおすすめです。
前述したように、建て替えをするには建築費や解体費用などがあり、高額な費用が必要です。しかし、予算の確保ができるのであれば、ランニングコストや将来的な資産価値を考えた際に、より高い経済効果を生み出すこともできます。資金の用意が可能であれば将来のことを見据えて建て替えを検討するとよいでしょう。
家族が増えたり、子どもが独立したりした場合も建て替えのタイミングです。リタイア後に家にいる時間が増えたり、介護が必要になったりした場合に、より暮らしやすいように建て替えを決断するケースもあります。増改築で対応することも可能ですが、耐震基準を満たさなくなるケースもありますので、適切に判断しましょう。
家を建て替える際のスケジュールは、建築会社から提出されたプランや見積もりに納得し、工事請負契約に合意した後に以下のような流れで進みます。
既存住宅の解体を行います。住宅の規模にもよりますが、期間は２週間から４週間程度です。大きな騒音や振動が発生することに加えて関係車両が数多く出入りするため、事前に近隣に挨拶しておくことも重要です。
解体工事が完了した後は、法務局にて「滅失登記」を行います。解体工事が完了してから１か月以内の手続きが必要で、遅れた場合は10万円以下の罰金が発生します。
解体工事が終わり、更地になったら地盤調査を行います。家を新たに建てても問題ないか、土地の状態を確認するためです。過去に陥没があった土地や液状化現象が起きやすい土地などは、地盤が軟弱化しているケースがあり、必要に応じて地盤改良工事を行います。
既存住宅が古いケースでは、地中から埋設物が発見されることもあります。以前あった建物の基礎や井戸、浄化槽、瓦、コンクリートガラ、古い配管などが考えられますが、事前に見つかっていない場合は見積もりに含まれていません。追加費用が発生しますので、予備費用などを用意しておくとよいでしょう。埋設物の大きさや量によっては、工期が延長されることもあります。
基礎工事とは、建物を支える土台を造る工事のことです。建物の重さを地盤に均等に分散させるほか、不同沈下を防ぐなどの役割があり重要な工事です。
流れとしては地業→基礎です。地盤がしっかりしている場合は、割栗地業が採用され、軟弱地盤の場合は地中に杭を打ち込んで建物や基礎を支える「杭地業」が行われるのが通常です。地中深くの支持層まで杭を打ち込むため、割栗地業よりも費用は高くなります。
基礎工事に対して、建物を組み立てる工事を上部工事といいます。具体的には、柱や梁などの構造材を組み、さらに屋根材や外壁材などを取り付けて建物の骨組みを造っていきます。家の形がほぼ出来上がり、雨風が防げるため、内装工事や設備工事に進むことができます。
建物の形ができた後は、内装工事と設備工事に移行します。断熱工事や電気工事、設備取り付け工事、クロス貼り、床材貼り、造作建具の設置など、さまざまな職人が担当して仕上げていきます。
外構工事とは、庭や駐車場などの住宅以外の外部分の工事です。玄関アプローチやフェンスを設置したり、植栽を植えたり、花壇を整えたり、芝生を植えたりすることが外構工事に当てはまります。
外構工事は建築費に含まれていないのが通常で、工事が終わった後にほかの外構業者や施主で整備する場合もあります。
竣工検査とは、建築工事が完了した段階で建物の品質や安全性を確認するために行われる検査です。契約どおりの建物になっているか、建築主と建築会社の担当者が最終確認します。
竣工検査で問題がない場合は、その後引き渡しになります。引き渡しでは、金融機関にて工事代金の残額を支払い、鍵や住宅設備の取扱説明書などを受け取ることになります。
同時に登記の手続きを行います。建て替えの場合は「所有権保存登記」と「建物の表題登記」、住宅ローンを利用する場合は「抵当権設定登記」も必要です。
家の建て替えを行う場合、新しい住宅地や建売住宅を購入するのとは異なる注意点もあります。代表的な２つについて解説します。
建物を建てる際に注意したいのが「接道義務」です。消防活動や災害時の避難経路を確保するために「建築基準法（第42条）」にて設けられているもので、具体的には幅４m以上の道路に土地が２m以上接していないと建物は建てられないというものです。
特に、古い住宅は建て替えをしようとした際に、接道義務を満たしていないことが判明することがあります。この場合、接道する道路の幅などにより再建築できないケースのほか、敷地の一部を道路にするセットバックにより建て替えが可能なケースもあります。建て替えができるかどうかは、役所の建築指導課やホームページなどで確認することができます。
前述したように、長く暮らしてきた土地であっても、建て替えを行う場合は地盤調査を行う必要があります。その結果、地盤改良工事を行わなければならないこともあります。
地盤改良工事の費用は、土を掘り起こして固め直す表層改良の場合は数十万円～100万円程度、地中にセメントの柱を造る柱状改良の場合は70万円～150万円程度、深くまで鋼管杭を打ち込む鋼管杭の場合は100万円～200万円以上かかります。予算オーバーにならないように、地盤改良工事の費用を予備として用意しておくのがおすすめです。
本記事では、家を建て替える際の費用やポイントなどについて解説しました。建て替えのメリットとしては、家族構成や生活スタイルに合わせて間取りを再構築できる、新技術の省エネ設備や高性能な住宅設備を導入できる、愛着のある土地で引き続き暮らせるなどがあります。
その一方、解体費用が発生する、仮住まいが必要になるなど、注意するべきポイントもあります。メリットとデメリットを適切に把握して、慎重に判断してください。
なおハウスジャパンでは、建て替えに関する豊富な実績を持ち、ノウハウも蓄積しています。不安に思いがちな資金計画やスケジューリング、仮住まいなどに関しても適切なアドバイスや提案ができますので、ぜひご相談ください。
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