建売住宅のメリットは、「購入価格が抑えられる」「スムーズに入居できる」「入居後のイメージがつきやすい」など多彩にあります。そんな特徴を持つ建売住宅ですが、「いつ探すといいのか」「入居までに何をしないといけないのか」「希望日に入居できるか」など不安も多いものです。

不安をできるだけ軽減するには、購入までの流れをあらかじめ把握しておきましょう。そこで本記事では、建売住宅を購入して入居するまでの流れを、３つのステップに分けて紹介します。建売住宅を購入する際に気を付けたいポイントも紹介しますので、ぜひ参考にしてください。

STEP１.予算立てから購入申し込みまで

この項目では、建売住宅を購入する最初のステップとして、予算を立てるところから購入を申し込むまでの流れを紹介します。

予算の計画を立てる

マイホームは一生のうちでもっとも高額な買い物ともいわれ、スムーズに進めるためには資金計画が重要です。現在の収入や将来の家族構成などを夫婦で話し合って、「自己資金がいくらあるのか」「毎月の返済額はいくらまで大丈夫か」「補助金・助成金を利用するのか」などを確認しましょう。

ほとんどの方が住宅ローンを利用することになりますので、住宅ローンについての知識を集めるのもよいでしょう。また、住宅ローンのシミュレーションを使って検討するのもおすすめです。返済計画がより具体的になります。

物件を探す

予算立てをして、購入する物件の価格帯を決めたら次に物件を探します。この際、事前に家族で優先するポイントを確認しましょう。住みたいエリア、駐車場、最寄り駅、生活利便性、物件の間取り、庭あり・なし、階数など、チェックするポイントは実は数多くあります。これらについて優先順位を決めることで、スムーズな物件探しができます。

まずはエリアを限定して、希望に沿う物件があるか探しましょう。希望に合う物件がない場合は、エリアを優先して予算を見直すか、予算を維持してエリアを拡大するという方法で物件を探していくと、希望に近い物件を見つけやすくなります。

内覧をする

候補がいくつかそろったら、物件の内覧をするのが一般的な流れです。実際に物件を見てみると、イメージと異なる点も見えてきます。

そのため、内覧をする際は、チェックポイントなどを事前に用意しておきましょう。主なチェック項目は以下になります。

 

外観：外壁・雨樋など雨仕舞に不具合はないか

敷地：隣地との境界線は明確か・越境がないか

外構：郵便受けの位置は適切か・駐車台数

ドア：隙間風が入ってこないか・鍵の動作や開閉に不具合がないか

床面：タイルやフローリングに傷がないか

収納：収納の場所、大きさは十分か

居室：日当たりや眺望は問題ないか。外から中が見えないなどプライバシー確保は十分か

電気設備：コンセントや照明の位置は適切か

窓：開閉がスムーズか

キッチン・洗面：高さは問題ないか。収納や動線は十分か

トイレ：換気性能は十分か

バスルーム：希望の機能が付いているか　など

 

また内覧の際には、間取り図を貰うほか、周辺の地図、メジャーなどを持参しましょう。後で検討するために、スマートフォンなどで写真を撮っておくのもおすすめです。

購入を申し込む

理想に合致した物件を見つけたら、購入を申し込みます。購入申込書に必要事項を記入して、建築会社に提出する方法が一般的です。

ただし、購入申込書を提出しても購入を決めたという意思表示となるだけで、購入が確定したわけではありません。また建売住宅の購入者は、申し込みの先着順で決定することが一般的です。そのため購入を決めたら、できるだけ早いうちに購入の意思を伝え、申込書を提出することが重要です。ただし、住宅ローン審査に通らなかった場合などは、次の希望者に優先権が移行することも覚えておきましょう。

STEP２.条件調整から契約締結まで

この項目では、第２のステップとして売買契約締結までの流れを紹介します。

条件の調整を行う

購入を申し込み、１番手だった場合、購入に関する条件の調整が行われます。例えば、追加の工事が必要か、実際の売買金額はいくらになるか、契約日はいつごろか、どの金融機関の住宅ローンを使うか、などを希望に合わせて調整していきます。

住宅ローンの事前審査を行う

住宅ローンを組むには、金融機関の審査を受ける必要があります。申込者に返済する能力があるか確認するためです。一般的には、各金融機関の審査基準に基づき、申込者の返済能力（年齢、勤務年数、年収、資産状況、家族構成など）、担保価値をもとに判断されます。

住宅ローンの事前審査に必要なのは、主に以下の書類です。

 

・本人確認書類（運転免許証や健康保険証など）

・収入確認書類（給与所得者：源泉徴収票　個人事業主など：確定申告書や納税証明書）

・物件の詳細資料（建築会社が手配）

・返済予定表（ほかのローンを借りている場合に必要）

・事前審査申込書

 

住宅ローンの審査は事前審査と本審査があり、事前審査にクリアすると物件の売買契約に進むことになります。

重要事項説明を受ける

住宅ローンの事前審査が通ると売買契約に進みますが、その前に宅地建物取引業者から重要事項説明が行われることが宅地建物取引業法（宅建業法）で定められています。不動産は高額な買い物となるため、申込者と建築会社で正しい情報を共有することが目的です。

主に、物件の所在地や種類、構造、面積、法律上の制限、上下水道や電気、ガスの整備状況、水害ハザードマップにおける所在地、購入代金についてなどが建築会社から説明されます。これらの説明を受けて重要事項説明書に署名・捺印することで、物件にまつわる条件を承諾したことになります。

売買契約を締結する

住宅ローンの事前審査が通り、条件に合意したら売買契約を締結する流れになります。重要事項説明と同じ日に行うのが一般的です。売買契約書に署名・捺印をしますが、その際に手付金を支払います。この手付金は、購入する意思を示すために支払うもので、建売住宅の場合は売買価格の５～10％が相場です。

手付金は購入代金に充当されるもので、万が一住宅ローンの本審査が通らなかった場合のために、売買契約書に住宅ローン特約を設けることが一般的です。特約を設けておくことで、住宅ローン審査をパスできなかった場合、違約金を支払うことなく契約を解除できます。

STEP３.ローン締結から入居まで

この項目では、最後のステップとして、住宅ローンの締結から入居までの流れを紹介します。

住宅ローン契約を締結する

売買契約を締結し、最終的な売買金額が決定した後で、融資を得るために住宅ローンの本審査を受けます。事前審査で融資OKの判断を得ていれば、勤務先が変わったなどの事情がなければ、本審査に落ちることはほとんどないと考えられます。

ただし、本審査と事前審査では必要書類が異なるので、滞りなく提出することが重要です。主な提出書類は以下になります。

 

・本人確認証（家族全員の続柄の記載がある住民票や印鑑証明書）

・収入に関する書類（給与所得者：住民税決定通知書・源泉徴収票　個人事業主：納税証明書のその１およびその２）

・物件の確認資料（売買契約書・重要事項説明書・建物登記事項証明書）

 

また住宅ローンを借りる場合、団体信用生命保険や火災保険への加入が必須です。事前に確認しておきましょう。

本審査は１週間程度かかり、無事に通過すれば住宅ローン契約を締結する流れになります。この際、事務手数料などが必要になるため、こちらも確認しておきましょう。

登記申請を行う

登記とは、不動産の権利を法的に明確にする制度のことです。法務局が管理する登記簿に所有者を記載し、一般に公開（公示）することで、所有者を明らかにすることができます。そのため住宅などの不動産を所有した場合は、速やかに登記を行うことが必要です。

建売住宅を購入した場合は、主に「建物表題登記」「所有権移転登記」「所有権保存登記」を行うことになります。建物の部分は所有権保存登記、土地は不動産会社が登記済みのため所有権移転登記を行うのが一般的です。住宅ローンを利用する場合は、金融機関が抵当権を所有するため「抵当権設定登記」も行います。

立ち会い検査を行う

引き渡しの前に、不具合がないか建築会社とともに建物を点検するのが立ち会い検査です。不備や欠陥がないか双方で確認し合います。万が一、問題があれば、補修を依頼することになります。そのため立ち会い検査は、引き渡し日の１～２週間前に行うことが通常です。

立ち会い検査では、家具・家電の搬入をイメージして、メジャーなどでドアや室内のサイズを測っておくこともおすすめです。

引き渡しを受ける

住宅の引き渡しは、融資の実行と鍵の受け渡しによって行うのが一般的です。

融資が実行され、手付金以外の残金を不動産会社に支払われたことが確認できたら、鍵の引き渡しとなります。

引っ越し・入居する

住宅の引き渡しを受けた後は買主が所有者なので、いつでも入居が可能です。引き渡し日が確定した時点で、引っ越しスケジュールを確定しておきましょう。特に３月は引っ越し業者が繁忙期となるため、希望どおりのスケジュールが組めない可能性もあります。新しく購入した家具や家電の搬入に遅れが出る場合もありますので、注意しましょう。

また新居に引っ越す際には、電気やガス、水道などの新規契約が必要です。引き渡し日が決まった後に適切に申し込んでおきましょう。特に、回線工事が必要なインターネット・電話などは早めの申し込みがおすすめです。そのほか、郵便局への転居届の提出、お子様がいる場合の転校手続きなども早めに行っておきましょう。

物件探しから入居までの期間の目安

建売住宅を購入する際のスケジュールの目安として、物件検討から入居までが約１年といわれています。そのうち売買契約を締結した後から入居までの目安は１～２か月となっており、早ければ１か月以内というケースもあります。つまり、購入を決めたら、その後は融資審査が通ればスムーズに進めていくことができます。

それは、一方で物件探しに半年以上かかってしまうことも意味しています。つまり、スムーズに進めたい場合は、物件探しが鍵になっているということです。「３月末までに引っ越したい」などスケジュールに期限がある場合は、物件探しをスムーズに行うことが重要になります。普段から建築会社や建売住宅の情報に注目しておきましょう。

また、建売住宅は気に入った物件があっても、すでに購入希望者がいる場合は、ほかの物件を探さなければなりません。そのため、物件を探す際は優先ポイントを適切に絞り込み、希望に合った物件を見つけた場合は家族とも相談しつつ、慎重に検討しながら、なるべく早く申し込みを行うようにしましょう。そのためには、スケジュールを適切に把握し、必要な際には建築会社の担当者と連絡を取り合うなど、関係性を保っておくことも重要です。

今回、紹介した建売住宅を購入する際の流れについてしっかり確認しておきましょう。以下の表は、スケジュールについてまとめたものです。改めて確認してください。

 

段階	行うこと	備考
STEP.１	予算の計画を立てる
	物件を探す
	内覧をする
	購入を申し込む	購入申込書を提出
STEP.２	条件の調整を行う
	住宅ローンの事前審査を行う	身分証明書などの書類を提出
	重要事項説明を受ける
	売買契約を締結する	手付金を支払う
STEP.３	住宅ローンの本審査・契約	必要書類を提出
	登記申請を行う	建物と土地に分けて登記を行う
	立ち会い検査を行う	引き渡し前に確認を行う
	引き渡しを受ける	融資が実行され、鍵を受け取る
	引っ越し・入居する

 

賃貸物件から建売住宅に引っ越す場合は、賃貸契約の解除および退去もスケジュールに入れておきましょう。契約解除の連絡は通常、退去日の１か月前までには行う必要があります。引っ越しの際には、退去立ち合いなどが行われることも忘れてはいけません。

建売住宅を購入する際に気を付けたいポイント

建売住宅を購入する際にスケジュールに配慮することは大切ですが、スケジュールばかりに気を取られてしまうのもよくありません。そこで、建売住宅を購入する際に気を付けたいポイントについて確認しましょう。

費用に含まれる内容や項目を確認する

建売住宅の場合、見学に合わせて室内に家具・家電が配置されているケースもあります。入居後の生活をイメージしやすくするために建築会社が設置しているものですが、購入代金に含まれていないケースがほとんどです。そのため、施工されているものの中で何が購入代金に含まれているのか、何が含まれていないのか確認しましょう。

特に、照明器具やカーテンレール、カーテン、網戸などは標準装備されているケースとされていないケースがあります。物件を購入した後に含まれていないと判明した場合は、追加工事することになり予算オーバーになってしまうこともあります。購入申し込みを行う前に確認しましょう。

立地や周辺環境も確認する

建売住宅を購入する際には、建物の良し悪しだけではなく、隣家の様子や、近隣の生活利便施設なども確認するようにしましょう。建物のよいところばかり目に入ってしまいがちですが、冷静に判断するために周辺にも目を配ることが重要なのです。

住宅そのものであれば、所有したらある程度自分の意向に合わせて変更することもできますが、周辺環境はそうはいきません。せっかく新居で新生活を始めても、隣家から騒音が聞こえる、ゴミステーションの管理がされていない、道にゴミが捨てられている、街灯の明かりが少ない、などによって住みにくさを感じることも考えられます。そのため、見学の際には周辺環境についても確認しておきましょう。

アフターサービスの内容を確認する

住宅を購入する際は、法律により10年間の保証が設定されることが定められています。そのほか、建築会社によって独自の保証を用意していることもあります。その場合、法律によって保証されている部分以外も、アフターサービスが受けられる可能性があります。

住宅は建てた時点から劣化が始まるものですから、アフターサービスが受けられることで安心度も高まります。そのため、適切な保証が付いているかはもちろん、独自のアフターサービスが用意されているかも確認しましょう。

オプションは期日までに依頼する

建売住宅の場合、オプションとして照明器具、カーテンレール、網戸の取り付けなどが用意されているケースがあります。そのため、オプションはいつまでに依頼すべきか確認し、期日までに依頼するようにしましょう。

電気工事や取り付け工事が必要になるため、それらを含めて引き渡しや入居スケジュールを組んでおくことが重要です。

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本記事では建売住宅を購入する流れについて解説しました。「割安感がある」「引っ越しの時期を合わせやすい」などメリットの多い建売住宅ですが、スムーズに入居するためには購入する流れを覚えておきましょう。

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